リート(REIT)ってどの銘柄を買えばいいの?選び方を簡単解説します!

これまで2回にわたってリートについて解説してきました。

1回目はリートの仕組みについてでした。

2回目はリートが持つリスクについてまとめました。

3回目であり最後となる今回は『リートの選び方』を解説していきます!

実際に、どのリートに投資をするのか判断する大切な項目ですので、しっかりと詳しく解説していきたいと思います。

これでリートシリーズは最後になりますので、ぜひ最後まで読んでくださいね!

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何をチェックすればいいのか?チェック項目まとめ!

日本の東証リート市場に上場しているリートの銘柄は50を超えています。

それぞれに特徴があり、スポンサーの違いや保有している不動産のタイプなど一長一短です。

分配金の実績など、運用が長いリートもあれば、最近上場したばかりのリートもあります。

その中から投資をする事になりますが、銘柄を選ぶ上でチェックしておきたいポイントをまずまとめます。

1.不動産投資法人についてのチェックポイント

・財務状況(借入金の割合)

・分配金の実績

・スポンサー業種と格付け

・資産総額

・投資法人の格付け

2.リートが保有している不動産のついてのチェックポイント

・物件の数

・物件のタイプ(オフィス,ホテルなどなど)

・物件の組み合わせ

・保有している物件ごとの稼働率

・物件の所在地

いかがでしたか?簡単に挙げただけでもこれほどあります。

それでは、1つ1つじっくりと見ていきたいと思います!

 

不動産投資法人についてチェックしておきたいポイント

リートは保有している不動産について調べていれば安心というわけではありません。

その母体となっている不動産投資法人についても簡単に調べておく必要があります。

ここでチェックしておきたいポイントは6つあります!それぞれ簡単に見ていきましょう!

1.総資産額

保有している不動産の総資産額になります。

この数字が大きいほど、賃貸収入の下落や空室による収入の減少というリスクが小さくなります。そのため分配金が安定して支払われる可能性が高くなるのです。

2.自己資本比率

リートの資産のうち負債を除いた部分の比率になります。

自己資本比率が高いほど負債が少なく、経営が安定しています。

3.総資産負債比率

投資を検討しているリートが保有している全不動産の取得費用に対する借入金の割合を表しています。

この比率が高くなると、金利上昇が起きた場合に返済にかかる利子が大きくなります。

こうなった場合、リートの財務状況が悪化して分配金が減額される可能性があります。

4.分配金の利回り

リートの魅力として分配金があります。

分配金の利回りについては、必ずしも高ければいいという事ではありません。

利回りを計算してチェックする際には、リートの保有している不動産だけでなく投資法人の財務状況についても併せてチェックしましょう。

5.スポンサーについて

リートのバックにはスポンサーがついている事が多くあります。(例:オリックス,SMBCなど)

このスポンサーは情報の提供や運営のノウハウなど投資を判断する上で重要な要素の1つとなります。

スポンサー企業の最近の業績や大きな不祥事を抱えていないかなどは最低限チェックしましょう。

6.格付け

上場しているリートの中には格付けを取得している銘柄もあります。

第三者によって、評価されたものですので安心感が高まります。ランクは上から『AAA』『AA』『A』となり、次は『BBB』と続きます。


いかがでしたか?

不動産投資法人だけでも、多くの内容を見ていく事ができます。

では次は、保有不動産についてみていきましょう。

 

保有している不動産のタイプはどれか?

リートが保有している不動産はどのようなものがあるのかをチェックすることは非常に大切になります。

ひとまとめに不動産と言っても、様々な種類があるからです。

種類によって、景気などの影響を受けやすいものや受けにくいものなどあります。

まずはリートが保有している不動産にはどのようなタイプがあるのかを解説していきます。

オフィスビル

オフィスビルは都心などに見られるビルをイメージしていただくと分かりやすいです。

市場規模がとても大きいため、立地や設備などで差別化が可能になり、優良な物件は安定した賃料が期待できます。

注意点としては、景気が悪化すると大きなテナントが出てしまうなどで収入が減少する可能性があります。

レジデンス(マンション)

住宅型の不動産です。

セグメントを間違えなければ、安定的な運営が可能になります。1つ1つの賃貸収入が小さいので、1つの空室の影響力を小さくする事が出来ます。

商業施設

郊外にある大型のショッピンセンターや都心の商業ビルなどが該当します。

郊外の場合は、長期契約になる事が多いですが、都心であるとテナント同士の相乗効果によって魅力を高めることが必要になってきます。

景気による影響を受けやすくなります。

ホテル

ホテルは保有する不動産に入っているホテルブランドが大切になります。

また土地の立地などがキーポイントになります。

物流施設

大きな物流施設を保有します。

多くは1つの会社に一括して賃貸するため、安定しています。退去となると一気に経営が悪化するリスクがあります。

医療・介護施設

ヘルスケアの分野の不動産を保有します。

病院や介護施設など社会的な貢献度合いが強い不動産になります。収益性の面で少し弱いところがあります。

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ポートフォリオのチェックポイントを確認しましょう!

さて、リートを選ぶ上で大切になる保有不動産の内訳を見ていきましょう。

ここはとても大切になります。

例えば、ホテルだけを保有していても地方ばかりなのか都心ばかりなのかと言った違いが出るからです。

ここだけはチェックするというのでも良いかもしれません。

1.物件数

そのリートが保有している物件数です。当然ですが、物件数が増えると1つ1つのリスクを低減出来ます。

収益に関わる部分ですので、とても重要なポイントです。

2.稼働率

保有している物件の入居状況になります。

もちろん、満室が望ましいですが理想通りに運営出来ていない場合もあります。現状どうなっているのかを確認しましょう。

3.物件の所在地

保有している物件がある所在地になります。

東京・大阪・名古屋などの3大都市圏なのか、それ以外の地方都市なのかを確認します。

例えば、ホテルなどですと観光客が多い都市に保有しているなどを確認するといいかもしれません。

 

安心して投資を出来るように事前の準備が大切です。

さて、様々なチェックポイントを確認してきました。

多くてびっくりしたかもしれません。

もちろん、全てをチェックする方が良いですが、簡単にざっと把握してみて投資をスタートするのもいいかもしれません。

まずやってみないと分からないという考え方も一理あります。

失敗から学ぶだけにならないように、事前の準備をしておくことも大切です。

投資に絶対はありません、ある程度の調べたら一歩踏み出してみましょう!

 

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よしのり資産運用コンサルタント

投稿者の過去記事

25歳 兵庫県神戸市出身

金融機関勤務を経て独立。
大学生時代より投資信託や株式投資に親しむ。
最近では不動産投資もスタート、若者世代向けの資産運用コンサルタントを目指してがんばります!

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